Autuações do CRA sobre síndicos e condomínios

Entenda a polêmica e saiba como agir

quinta-feira, 8 de agosto de 2019

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O envio de ofícios e autuações do CRA a síndicos profissionais continua (veja aqui artigo sobre o caso).

A novidade é que, agora esses documentos também estão sendo endereçados aos condomínios. Ou seja, os empreendimentos também passaram a ser autuados e “obrigados” a obter registro no CRA.

A situação é, no mínimo, arbitrária e gera entranheza – já que sequer há uma lei aprovada que inclua o síndico profissional à categoria dos Administradores. O que dizer, então, de um condomínio autuado?

A proposta desta matéria é trazer luz ao tema, e orientar você, leitor, sobre a legalidade de tais atos – uma vez que a profissão sequer é regulamentada.

Saiba mais sobre o projeto de regulamentação da carreira de síndico profissional

E responder dúvidas, por exemplo, o que fazer, caso você ou seu condomínio seja autuado pelo CRA. Confira abaixo o que dizem os especialistas.

NOTA: Apenas ao final da apuração, o SíndicoNet conseguiu um posicionamento do CRA. Mesmo assim, não como voz oficial; mas por meio do depoimento da coordenadora do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios (GEAC) do CRA-SP. Confira no final da matéria.

Caso prático: Condomínio autuado no RJ

Em maio, um condomínio da cidade de Resende, no interior do Rio de Janeiro, recebeu um ofício do CRA-RJ com as seguintes palavras:

“Verificamos que as atividades desempenhadas por essa empresa (...) a obrigam ao registro como ‘pessoa jurídica’ neste Conselho. (...) concedemos um prazo de 15 dias corridos, a partir do recebimento deste ofício, para que V. Sa. acesse o Sistema de Autoatendimento do CRA-RJ, einicie o registro de sua empresa neste Conselho Profissional (...). Transcorrido o prazo acima mencionado sem o devido atendimento, essa empresa estará sujeita à lavratura de auto de infração, nos termos da legislação vigente”.

A notificação foi entregue nas mãos do síndico profissional Fulvio Stagi. “Assim que chegou, encaminhei o documento ao Jurídico do condomínio; pois, de acordo com a notificação do CRA, tínhamos 15 dias para justificar ou regulamentar o condomínio junto ao Conselho”, conta.

“Condomínios edilícios são entes despersonalizados cujas atividades não se enquadram no campo de atuação de qualquer conselho profissional”, rebate oadvogado André Junqueira.

Por que as medidas do CRA sobre condomínios e síndicos são ilegais?

Ao “canetar” síndicos profissionais e condomínios, o CRA fere a constituição. E os especialistas são unânimes: uma portaria/resolução interna e unilateral do CRA não pode simplesmente definir que, a partir de uma determinada data, os condomínios exerçam profissão conexa ao seu campo de atuação.

As críticas são duras.

“Uma entidade tão conceituada parece que não definiu ao certo onde focar suas pretensões. Autua, simultaneamente, administradoras e condomínios, além de participar do Projeto de lei 348/2018 do Senado Federal para que o síndico não condômino também tenha seu registro no conselho”, diz o economista e administrador Gabriel Karpat.

O CRA foi criado por uma portaria federal em 1965 – lembra Karpat –, um ano após a promulgação da chamada Lei dos Condomínios, em 1964. “Por que só agora, decorridos mais de 50 anos, identificaram a necessidade de condomínios e síndicos não condôminos terem registro como técnicos em administração?”, provoca.

Não existe qualquer legalidade para a atuação do órgão em condomínios; e tais atuações, com certeza, irão abarrotar o judiciário de forma desnecessária. “Há uma vontade arrecadatória que move o Conselho a passar por cima da legislação”, apimenta o advogado Rodrigo Karpat.

Leia o artigo Da ilegalidade praticada pelo CRA-RJ.

Quanto à regulamentação do Síndico Profissional

Das mais de 2600 profissões e ocupações reconhecidas constantes no CBO (Catálogo Brasileiro de Ocupações), menos de 80 são regulamentadas.

Os especialistas concordam que melhor o reconhecimento da profissão, em vez de sua regulamentação, para que síndicos profissionais tenham um código de atividade própria no CNAE, faculdades autorizadas na formação etc.

“Acho que o CRA está entrando numa esfera privada, particular, em que uma massa de pessoas decide o que quiser fazer com seu bem ou dinheiro”, resume Fulvio Staggi, síndico profissional.

Para quê regulamentação por uma entidade, se cada condomínio por meio de seus respectivos moradores exerce a própria fiscalização? Reelegendo-o, se satisfeitos, e destituindo-o quando cometer alguma irregularidade, prossegue Staggi. Tudo isso sem vínculo a qualquer Conselho regulador.

“Qualquer um de nós 'administra' algo, e não precisamos, necessariamente, de administradores. No caso de condomínios, os síndicos, ao longo da história, sempre foram pessoas das mais diferentes matizes, como engenheiros, médicos, advogados, contadores, e, inclusive, administradores – não sendo estes, necessariamente, melhores do que os demais”, confirma o advogado Marcelo Meirelles.

Condomínios são obrigados a ter registro no CRA?

Os condomínios têm suas atividades regulamentadas pelos artigos 1331 a 1358 do Código Civil; anteriormente, pelos artigos da Lei 4591 de 1964.

São edificações com partes de propriedade privativa e partes inseparáveis de propriedade comum entre os demais condôminos. Constituídos através de documento registrado no Registro de Imóveis.

O critério para a inscrição em um órgão regulador é determinado pela atividade que exerce ou os serviços que presta. No caso dos condomínios, nenhuma das duas premissas se aplica.

“Deveriam eventualmente filiar-se ao CRC ( Conselho de Contabilidade) pois são obrigados a prestar contas anualmente em assembleia, e fazem balancetes. Ou na OAB, pois casos de notificações disciplinares ou inadimplência são cobrados na justiça. Ou ainda no CREA de engenharia pelos programas de manutenção que os condomínios têm em suas atividades”, analisa Gabriel Karpat.

Lembrando que condomínios não possuem contrato social ou objeto social e não visam lucro: sequer são pessoas jurídicas.

“Jamais se cogitou exigir de um condomínio edilício, que não tem personalidade jurídica ou autonomia patrimonial (como um espólio ou massa falida), ser inscrito em qualquer entidade, seja CRA, CRC, OAB, CRECI etc.”, esclarece André Junqueira.

RESUMINDO os pontos da arbitrariedade do CRA

A profissão do síndico não foi regulamentada, portanto não pode ser vinculada a um Conselho;
A profissão de síndico pode ser exercida por pessoas de qualquer formação, desde que esteja capacitada para tal;
O condomínio, não sendo pessoa jurídica, não pode ser vinculado a um conselho.

O que condomínio e/ou síndico devem fazer ao receber notificação do CRA

Veja abaixo o que advogados e especialistas, de forma unânime, recomendam fazer em casos de autuação:

Responder formalmente ao CRA utilizando o próprio sistema eletrônico do conselho para resposta aos ofícios;
Caso o CRA insista na posição equivocada adotada e deflagre a fase de autuação, condomínio e/ou síndico deve estar preparado para adotar as medidas cabíveis administrativas e, por fim, judiciais;
Garantir que o ofício do CRA não fique sem resposta, para depois não ser responsabilizado civelmente por sua inércia;
De preferência, contratar um escritório de advocacia ou advogado especializado em condomínios. Também é importante que tenha experiência com relação aos conselhos profissionais para responder o ofício de forma bem fundamentada e assertiva;
Evite responder somente por carta enviada pelos correios (com aviso de recebimento) ou via cartório. Embora sejam formas juridicamente corretas para resposta, podem ser ignoradas por esse tipo de instituição (autarquias, concessionárias etc.).

“É importante respeitar o procedimento administrativo da entidade, protocolando a resposta da forma correta. No caso do CRA-RJ, o site possui todas as ferramentas para isso e se chama "Sistema CRA-RJ". Enviar a resposta por correio ou cartório deve ser complementar, não substitutiva do uso do sistema”, orienta Junqueira.

Não surtindo efeito as ações extrajudiciais, deve-se tomar ações judiciais específicas para anular a cobrança, como eventualmente mandado de segurança, não se submetendo à fiscalização do CRA ou a cobrança.

“Para que tais arbitrariedades sejam contidas, os órgãos de Classe que efetivamente defendem os condomínios precisam se manifestar de forma coletiva com Mandado de Segurança, propositura de ADIn e ação declaratória de inexigibilidade de cobrança”, diz o advogado Rodrigo Karpat.

O passo a passo da fiscalização do CRA

O advogado André Junqueira descreve, abaixo, como funciona o percurso das autuações/ofícios:

1ª FASE - Ofício cobrando a inscrição na entidade e demais condições (sem cobrança de multa)

O que deve ser feito? Defesa/Resposta formal ao ofício. Se o notificado não atender o ofício ou sequer responder, o Conselho deflagra a 2ª fase (a seu exclusivo critério):

2ª FASE - Auto de infração cobrando multa

O que deve ser feito? Defesa/Resposta ainda mais reforçada que a primeira. Se a multa for mantida pelo CRA-RJ, ainda há possibilidade de recurso ao Conselho Federal de Administração (CFA). Se não recorrer da decisão do CRA-RJ ou o CFA não atender seu recurso, o Conselho seguirá com a 3ª fase (a seu exclusivo critério).

3ª FASE - A entidade propõe execução fiscal, obrigando o autuado a se defender perante a Justiça Federal.

“Antes de receber a execução fiscal, o autuado pode mover uma ação judicial para já adiantar a discussão”, sugere André Junqueira.

O posicionamento do mercado

De acordo com Junqueira, a opinião geral é de que a atitude do CRA-RJ não tem qualquer fundamento jurídico. “Tanto o SecoviRio quanto a Abadi, as entidades mais representativas e relevantes do setor condominial no Rio de Janeiro já se manifestaram contrárias às notificações”, diz.

ABADI

“Já emitimos um comunicado às associadas no sentido de orientarem seu clientes Condomínios a não efetuarem a inscrição nos quadros do CRA, respondendo os ofícios com argumentos técnicos e jurídicos que demonstrem a ilegitimidade dos termos da notificação. O mercado, de modo geral, tem seguido essa orientação”, afirma Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

Secovi-RIO

Nos últimos dias, o SecoviRio obteve liminar em face do CRA-RJ. No documento do Poder Judiciário, o impetrante impugna a interpretação dada pelo conselho, sustentando que os condomínios prediais não poderiam ser equiparados a empresas.

Veja aqui a Liminar obtida contra o CRA-RJ

A posição do CRA frente às autuações

Além do Rio de Janeiro, ofícios e autuações também vêm sendo entregues a condomínios e síndicos profissionais em Florianópolis, São Paulo, entre outros estados.

Procurado pela reportagem do SíndicoNet para que se posicionasse diante desses fatos, o CRA alegou ainda estar avaliando a situação, sem ter uma posição formal até o momento.

Entretanto, Rosely Schwartz, coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios) do CRA-SP, esclarece: “Faltou conhecimento e comunicação entre os conselhos ao realizerem as ações”, resume Rosely.

Schwartz esclareceu ainda, que o Conselho Federal de Administração (CFA) está se movimentando no sentido de criar grupos de excelência em várias capitais, à exemplo do GEAC de São Paulo:

“O primeiro, iniciado nas últimas semanas, é o do Rio de Janeiro; e estamos organizando grupos em Florianópolis e Salvador”, diz.

Tudo isso para afinar os posicionamentos e melhorar a comunicação entre os CRAs, além de discutir questões para aperfeiçoar o Projeto de Lei (PL 348/2018), redigido pelo Senador Hélio José (PROS/DF).

“Somos a favor da Regulamentação da profissão do síndico e do seu registro no CRA, mas não da forma como foi colocada no projeto. Achamos que a lei deve ser genérica, ampla, com os pontos específicos que devem ser definidos pelo Conselho”.

Conclusão

Por enquanto, segue o jogo até que haja um desfecho.

Nós, do SíndicoNet, continuaremos acompanhando de perto os acontecimentos, mantendo aberto o fórum de ideias, as argumentações de todos os lados. A história ainda não terminou.

Fontes consultadas: Fulvio Stagi (síndico profissional); Gabriel Karpat (economista); Rodrigo Karpat (advogado); Marcelo Meirelles (advogado); André Junqueira (advogado)